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合肥肥東新房當前0.9 萬元 /㎡的均價,不僅是合肥樓市的 “價格洼地”,更因 “產(chǎn)業(yè)集聚帶來的人口流入” 形成了 “宜居宜業(yè)” 的獨特價值,讓置業(yè)需求持續(xù)升溫。從價格與產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)來看,肥東新房價格呈現(xiàn) “產(chǎn)業(yè)核心區(qū)略高、非核心區(qū)平穩(wěn)” 的特點:以合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園、肥東經(jīng)開區(qū)為核心的產(chǎn)業(yè)板塊,新房均價約 0.9-1.0 萬元 /㎡,如偉星城、城建琥珀東瀾賦(近經(jīng)開區(qū))等項目,因吸引了大量產(chǎn)業(yè)人口置業(yè),成交量占肥東新房總成交量的 55% 以上;而遠離產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,新房均價約 0.8-0.85 萬元 /㎡,適合本地剛需人群。
這種 “產(chǎn)業(yè)帶動置業(yè)” 的邏輯,背后是 “就業(yè)與居住的協(xié)同”。合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園作為國家級園區(qū),已引入格力、TCL、長虹等龍頭企業(yè),聚焦節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè),年產(chǎn)值突破 500 億元,帶動就業(yè)人數(shù)超 8 萬人;肥東經(jīng)開區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè),2023 年新增高新技術(shù)企業(yè) 32 家,新增就業(yè)崗位 1.2 萬個。這些產(chǎn)業(yè)人口(以 25-45 歲的中青年為主)普遍有 “就近安家” 的需求,而肥東 0.9 萬元 /㎡的均價,正好契合他們的預(yù)算(多數(shù)產(chǎn)業(yè)人口家庭年收入 15-25 萬元,購房預(yù)算 80-120 萬元),形成了 “產(chǎn)業(yè)吸引人口,人口帶動置業(yè)” 的良性循環(huán)。
此外,產(chǎn)業(yè)集聚還讓肥東新房的 “保值能力” 更強。數(shù)據(jù)顯示,肥東產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的新房成交量和價格漲幅,均高于非產(chǎn)業(yè)區(qū) ——2023 年產(chǎn)業(yè)核心區(qū)新房成交量同比上漲 18%,均價上漲 9%,而非產(chǎn)業(yè)區(qū)成交量僅上漲 5%,均價上漲 4%。這是因為產(chǎn)業(yè)人口的 “居住需求穩(wěn)定”,即使樓市波動,也能支撐區(qū)域房價,降低置業(yè)風(fēng)險。
肥東的價值崛起,絕非僅靠 “價格洼地”,更源于區(qū)域發(fā)展的多重硬核支撐,尤其是在合肥 “東擴” 戰(zhàn)略的推動下,各項利好正加速落地,未來潛力清晰可見。
交通方面,肥東已構(gòu)建起 “立體交通網(wǎng)”,對內(nèi)對外通勤效率大幅提升。地鐵 2 號線東延線(已試運行)貫穿肥東主城與合肥主城,從肥東撮鎮(zhèn)站出發(fā),30 分鐘內(nèi)可直達合肥火車站、淮河路步行街等核心區(qū)域,徹底打破 “區(qū)域隔閡”;包公大道高架、裕溪路高架已全線通車,自駕從肥東主城到瑤海萬達僅需 15 分鐘,到濱湖新區(qū)也僅需 40 分鐘;對外,肥東火車站已升級為高鐵站,可直達南京、上海等長三角核心城市,加上合肥繞城高速肥東出入口的優(yōu)化,進一步融入長三角 “1 小時通勤圈”。
產(chǎn)業(yè)方面,肥東正從 “傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣” 向 “產(chǎn)業(yè)強區(qū)” 轉(zhuǎn)型。合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園作為國家級園區(qū),已引入格力、TCL 等龍頭企業(yè),聚焦節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè),年產(chǎn)值突破 500 億元,帶動數(shù)萬人就業(yè);肥東經(jīng)開區(qū)則重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè),2023 年新增高新技術(shù)企業(yè) 32 家,產(chǎn)業(yè)能級持續(xù)提升。產(chǎn)業(yè)的集聚不僅帶來人口流入,更推動區(qū)域配套升級 —— 目前園區(qū)周邊已規(guī)劃建設(shè)人才公寓、產(chǎn)業(yè)配套商業(yè)體,未來居住氛圍將進一步濃厚。
配套方面,肥東近年在教育、醫(yī)療、生態(tài)等領(lǐng)域的投入堪稱 “大手筆”。教育上,引入合肥師范附小肥東分校、合肥 48 中肥東分校等名校資源,新建肥東三中新校區(qū)、店埠鎮(zhèn)中心小學(xué),覆蓋從幼兒園到高中的優(yōu)質(zhì)教育鏈條;醫(yī)療上,肥東人民醫(yī)院新院區(qū)(三級綜合醫(yī)院)已投入使用,床位達 1200 張,可滿足區(qū)域內(nèi)復(fù)雜病癥診療需求;生態(tài)上,店埠河景觀帶、和睦湖公園、瑤崗濕地公園等相繼建成,其中和睦湖公園總面積達 1200 畝,成為居民休閑散步的 “城市綠肺”,大幅提升居住舒適度。
當前肥東在售新房中,偉星城、城建琥珀東瀾賦、尚澤臻園(近產(chǎn)業(yè)區(qū))等項目,因 “靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、配套完善、戶型適配” 的優(yōu)勢,成為產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)的首選,同時也吸引了在合肥主城工作、關(guān)注產(chǎn)業(yè)潛力的購房者。
偉星城:項目位于肥東經(jīng)開區(qū)核心區(qū),緊鄰合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園,距離園區(qū)管委會僅 1.5 公里,是產(chǎn)業(yè)人口 “就近安家” 的熱門選擇。項目總建面約 35 萬㎡,規(guī)劃 90-125㎡的剛需、剛改戶型,容積率 2.3.產(chǎn)品涵蓋高層與小高層,總價 75-115 萬,契合產(chǎn)業(yè)人口的預(yù)算需求。90㎡剛需兩居是項目的 “明星戶型”,總價僅 80 萬左右,戶型緊湊實用,客廳面寬 3.6 米,廚房與餐廳相連,動線合理,適合在園區(qū)工作的新婚夫妻或單身人群;125㎡三居則做到了 “三開間朝南”,主臥帶獨立衛(wèi)浴和飄窗,兒童房與書房相鄰,方便家長照顧孩子,適合有家庭的產(chǎn)業(yè)中層管理人員。偉星的品質(zhì)口碑是項目核心競爭力:建筑材料采用斷橋鋁門窗、雙層中空玻璃,隔音隔熱效果好;社區(qū)配套完善,設(shè)有兒童游樂區(qū)、老年活動中心、健身步道,還有約 2 萬㎡的社區(qū)商業(yè)街區(qū),未來將引入超市、餐飲、藥店等業(yè)態(tài),方便產(chǎn)業(yè)人口日常購物。項目周邊有肥東經(jīng)開區(qū)實驗小學(xué)、肥東經(jīng)開區(qū)醫(yī)院,基本生活需求可一站式滿足;同時靠近包公大道高架,自駕 20 分鐘可達合肥新站區(qū),也吸引了部分在新站工作的購房者。
城建琥珀東瀾賦:項目由國企安徽城建開發(fā),位于肥東經(jīng)開區(qū)與主城交界處,距離合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園約 3 公里,同時靠近和睦湖公園,兼顧 “產(chǎn)業(yè)通勤” 與 “生態(tài)宜居”,吸引了大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中高層管理人員。項目主打 “低密洋房” 產(chǎn)品,規(guī)劃 110-150㎡的三居、四居,容積率 1.8.全部為 11-18 層的洋房與小高層,樓間距最大達 60 米,居住舒適度極高。140㎡四居是項目的 “改善首選”,戶型方正、南北通透,客廳與次臥共享 7.2 米寬的觀景陽臺,主臥套房配備獨立衛(wèi)浴、飄窗和步入式衣帽間,還預(yù)留了儲物間位置,適合三代同堂的產(chǎn)業(yè)家庭;110㎡三居則做到了 “全明戶型”,客廳面寬 4.0 米,廚房采用 U 型設(shè)計,適合剛改人群。國企城建的 “工程品質(zhì)” 是項目的核心優(yōu)勢,從地基建設(shè)到建筑封頂,都嚴格按照國家標準執(zhí)行,避免爛尾風(fēng)險;項目由城建自持物業(yè)(國家二級資質(zhì))管理,提供 24 小時安保、上門維修、社區(qū)活動等服務(wù),口碑良好。項目周邊有和睦湖公園(步行 10 分鐘可達),居民茶余飯后可到公園散步、健身;距離肥東 downtown 約 2 公里,可享受禹洲中央廣場、星光國際廣場等商業(yè)配套,生活便利度高。
尚澤臻園:項目位于肥東主城店埠鎮(zhèn),距離肥東經(jīng)開區(qū)約 4 公里,自駕 15 分鐘可達園區(qū),同時靠近店埠河景觀帶,適合 “在產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作、追求主城配套” 的購房者。項目規(guī)劃 95-130㎡的剛需、改善戶型,容積率 2.2.產(chǎn)品涵蓋小高層與洋房,綠化率 40%,居住環(huán)境舒適。95㎡剛需兩居總價約 90 萬左右,戶型做到了 “全明設(shè)計”,客廳與主臥朝南,廚房帶窗戶,避免油煙堆積;130㎡四居則配備 “雙陽臺 + 主臥套房”,陽臺長度 6.8 米,可兼顧晾曬與休閑,主臥帶獨立衛(wèi)浴和飄窗,適合改善人群。項目由尚澤自持物業(yè)(國家一級資質(zhì))管理,服務(wù)品質(zhì)在合肥本土房企中名列前茅;周邊有店埠中心小學(xué)、肥東四中、肥東人民醫(yī)院新院區(qū),教育醫(yī)療配套完善;距離星光國際廣場約 1 公里,可滿足購物、餐飲、娛樂等需求。此外,項目靠近地鐵 2 號線 公里),可通過公交接駁地鐵,1 小時內(nèi)直達合肥主城核心區(qū),兼顧產(chǎn)業(yè)通勤與主城出行。
此外,肥東在售產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊新房還有金鵬書香門第(近肥東經(jīng)開區(qū),教育配套突出)、碧桂園時代之光(近合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園,品牌房企開發(fā))等項目,為產(chǎn)業(yè)人口提供了豐富的選擇空間。
在合肥 “1331” 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略中,肥東被定位為 “合肥東部新中心重要組成部分”,近年來的發(fā)展速度與配套成熟度,已成為合肥市區(qū)周邊 “發(fā)展較好的區(qū)域之一”,尤其契合改善人群的核心需求。
首先,肥東與合肥主城的 “融合度” 持續(xù)提升,徹底擺脫了 “遠郊區(qū)” 的標簽。隨著地鐵 2 號線東延線、包公大道高架等交通線路的通車,肥東到合肥主城的通勤時間縮短至 30 分鐘以內(nèi),與合肥市區(qū)內(nèi)跨區(qū)通勤時間相當(如從蜀山到濱湖也需 30-40 分鐘)。這種 “近主城” 的區(qū)位優(yōu)勢,讓改善人群既能享受肥東 “低密、大戶型、低總價” 的居住品質(zhì),又能便捷享受合肥主城的商業(yè)、文化等優(yōu)質(zhì)資源 —— 比如周末帶孩子去合肥科技館、安徽省博物館,或去天鵝湖萬達購物,通勤成本與市區(qū)居民無異。
其次,肥東的居住環(huán)境正從 “滿足基本需求” 向 “高品質(zhì)宜居” 升級,契合改善人群對 “生活質(zhì)感” 的追求。相較于合肥主城核心區(qū) “高密度、高容積率、老小區(qū)多” 的現(xiàn)狀,肥東近年新建項目普遍以 “低密社區(qū)” 為主,容積率多在 2.0-2.3 之間,遠低于合肥主城部分項目 2.8-3.0 的容積率,居住舒適度更高。同時,肥東擁有店埠河、和睦湖、瑤崗濕地等豐富的生態(tài)資源,新建項目多沿景觀帶或公園布局(如尚澤臻園、城建琥珀東瀾賦),居民茶余飯后可步行至公園散步、健身,這種 “推窗見綠” 的生活場景,在合肥主城核心區(qū)已屬稀缺。
更重要的是,肥東的改善產(chǎn)品 “性價比” 遠超合肥主城,能以更低預(yù)算實現(xiàn) “居住升級”。以合肥主城改善房為例,瑤海區(qū) 130㎡四居總價約 170-190 萬,蜀山、包河等區(qū)域則需 230 萬以上,而在肥東,同面積、同品質(zhì)的改善房總價僅 110-140 萬,節(jié)省的預(yù)算可用于裝修、購車或子女教育。同時,肥東改善房的 “產(chǎn)品力” 并不遜色 —— 比如尚澤樾園 135㎡四居、偉星城 125㎡三居,在戶型設(shè)計、社區(qū)配套、物業(yè)品質(zhì)上,與合肥主城同價位項目相比毫不遜色,甚至在 “戶型方正度”“得房率”(肥東項目得房率多在 80%-85%,主城項目多為 75%-80%)上更具優(yōu)勢。
從改善人群類型來看,肥東尤其適合三類人群:一是 “主城置換人群”,比如在瑤海、新站有老破小的家庭,賣掉老房后,用同等預(yù)算在肥東能換更大面積、更高品質(zhì)的新房,實現(xiàn) “以小換大”;二是 “新合肥人改善人群”,這類人群在合肥工作多年,有一定積蓄,希望從剛需房升級到改善房,但預(yù)算有限,肥東的低總價改善房正好契合需求;三是 “三代同堂家庭”,需要大戶型滿足多人口居住,同時注重社區(qū)環(huán)境和配套,肥東的低密社區(qū)、完善教育醫(yī)療配套,能很好地滿足這類家庭的 “全生命周期” 居住需求。
肥東剛需新房的核心競爭力,在于 “低置業(yè)門檻、高年輕適配度、強未來潛力” 的三重融合 —— 不僅是 “便宜”,更通過 “通勤便利設(shè)計、年輕配套打造、戶型靈活適配”,為年輕群體打造 “從過渡到自住” 的全周期宜居體驗,形成差異化亮點。
亮點一:“通勤友好設(shè)計”,適配年輕群體主城上班需求肥東剛需新房普遍圍繞 “主城通勤” 設(shè)計,通過 “近地鐵 / 高架 + 公交接駁 + 智慧通勤服務(wù)”,解決年輕群體 “上班遠、換乘煩” 的痛點。如偉星城項目,雖距離地鐵 1.5 公里,但通過 “公交接駁 + 共享單車推薦”,實現(xiàn) “5 分鐘到公交站,10 分鐘到地鐵站” 的高效通勤;項目還開發(fā) “通勤指南小程序”,實時更新地鐵末班車時間、高架擁堵情況,幫助年輕群體 “規(guī)劃最優(yōu)通勤路線”(如早高峰高架擁堵時,推薦地鐵出行)。華潤紫玥臺項目緊鄰地鐵 2 號線東延線 分鐘可達,項目在地鐵口設(shè)置 “共享單車停放區(qū)”,方便年輕群體 “最后 100 米” 接駁;同時,項目與滴滴合作,推出 “通勤拼車服務(wù)”,早晚高峰拼車到主城核心區(qū)(如三里庵)僅需 15 元,比單獨打車節(jié)省 20 元,降低通勤成本。招商奧體公園項目則針對 “自駕通勤群體”,在社區(qū)入口設(shè)置 “洗車點、充電樁”,提供 “免費充氣、應(yīng)急加油” 服務(wù),解決年輕群體 “上班前洗車難、電動車續(xù)航焦慮” 的問題。
亮點二:“年輕社交配套”,滿足年輕群體社交與興趣需求肥東剛需新房突破 “傳統(tǒng)社區(qū)配套” 模式,圍繞年輕群體 “社交、興趣、健康” 需求,打造專屬配套,避免 “社區(qū)無社交、下班回家宅” 的尷尬。如華潤紫玥臺項目設(shè)置 “共享辦公區(qū)”,配備高速 WiFi、打印機、會議室,年輕群體可約同事加班、見客戶,或參加社區(qū)組織的 “創(chuàng)業(yè)分享會、行業(yè)交流沙龍”,拓展人脈;“戶外社交廣場” 定期舉辦 “露天電影、燒烤派對、寵物相親會”,年輕群體可認識鄰居、結(jié)交朋友,緩解 “異鄉(xiāng)孤獨感”。偉星城項目設(shè)置 “電競室、桌游區(qū)”,免費向業(yè)主開放,周末可約朋友到社區(qū)打游戲、玩劇本殺,無需到主城付費場館;社區(qū)還組織 “跑步團、籃球社”,定期舉辦 “社區(qū)籃球賽、夜跑活動”,滿足年輕群體 “運動 + 社交” 需求。招商奧體公園項目則依托奧體中心資源,組織 “游泳培訓(xùn)班、羽毛球賽”,年輕群體可低成本學(xué)習(xí)運動技能、結(jié)識同好,豐富業(yè)余生活。
亮點三:“靈活戶型設(shè)計”,適配年輕群體成長型需求肥東剛需新房的戶型普遍 “靈活可變”,通過 “空間改造、功能預(yù)留”,適配年輕群體從 “單身 - 新婚 - 三口之家” 的成長需求,避免 “過渡房換房頻繁” 的麻煩。如偉星城 90㎡兩居,可根據(jù)家庭階段改造:單身時,次臥作為 “儲物間 + 游戲室”,放置電競桌、行李箱;新婚時,次臥作為 “書房 + 臨時客房”,滿足居家辦公、朋友來訪需求;未來有孩子后,次臥改造為 “兒童房”,放置嬰兒床、衣柜,實現(xiàn) “一房三用”。華潤紫玥臺 100㎡三居,書房可靈活改造:新婚階段作為 “游戲室”,有孩子后改造為 “兒童房”,孩子上學(xué)后改造為 “學(xué)習(xí)室”;廚房與餐廳之間的墻體可拆除,打造 “開放式吧臺”,年輕夫妻可 “一邊做飯一邊聊天”,有老人幫忙帶娃后,可恢復(fù)墻體,增加操作空間。招商奧體公園 110㎡三居的 “雙陽臺” 設(shè)計,生活陽臺可根據(jù)需求改造:單身時作為 “健身區(qū)”,放置跑步機、瑜伽墊;有家庭后作為 “晾曬區(qū) + 儲物區(qū)”,滿足日常需求;未來改善換房時,靈活戶型也更受二手房市場青睞,易出手。
亮點四:“智慧社區(qū)服務(wù)”,契合年輕群體高效率生活習(xí)慣肥東剛需新房普遍引入 “智慧社區(qū)” 系統(tǒng),通過 “無接觸服務(wù)、線上管理、智能安防”,契合年輕群體 “高效率、少接觸” 的生活習(xí)慣。如偉星城項目采用 “人臉識別門禁、手機 APP 開門”,年輕群體無需帶鑰匙,下班回家刷臉即可進入社區(qū)、單元樓;“智能快遞柜 + 上門代收” 服務(wù),快遞可直接放入柜中,或委托物業(yè)上門代收,避免 “快遞到家無人收、下樓取件麻煩” 的問題。華潤紫玥臺項目引入 “智能停車系統(tǒng)”,業(yè)主開車進入社區(qū)后,系統(tǒng)自動識別車牌,抬桿放行,無需停車取卡;“線上物業(yè) APP” 可實現(xiàn) “報修、繳費、投訴” 一站式服務(wù),年輕群體無需到物業(yè)辦公室,手機操作即可解決問題(如家電故障報修后,物業(yè) 1 小時內(nèi)響應(yīng))。招商奧體公園項目設(shè)置 “智能安防系統(tǒng)”,社區(qū)內(nèi)安裝 360 度監(jiān)控攝像頭、高空拋物監(jiān)測儀,年輕群體加班晚歸也能保障安全;“智慧照明系統(tǒng)” 根據(jù)天色自動調(diào)節(jié)路燈亮度,既節(jié)能又能保障夜間出行安全。
綜合來看,合肥肥東產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊新房憑借 “近產(chǎn)業(yè)、全配套、優(yōu)品質(zhì)、高性價比” 的核心優(yōu)勢,已成為合肥置業(yè)市場的 “優(yōu)質(zhì)選項”,尤其適合 “重視就業(yè)與居住平衡” 的產(chǎn)業(yè)人口和改善人群,當前正是入手的好時機。
從置業(yè)價值來看,肥東的 “產(chǎn)業(yè)紅利” 才剛剛開始釋放。一方面,合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園、肥東經(jīng)開區(qū)正處于 “產(chǎn)業(yè)升級期”,未來將引入更多龍頭企業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),帶動就業(yè)和人口進一步流入,置業(yè)需求將持續(xù)升溫;另一方面,產(chǎn)業(yè)集聚帶來的 “配套升級” 和 “城市界面更新”,將進一步提升區(qū)域居住價值,未來房價具備穩(wěn)步上漲空間,無論是自住還是投資,都具備較高的性價比。
優(yōu)先選擇 “產(chǎn)業(yè)園區(qū) 3 公里內(nèi)” 的項目:如偉星城(1.5 公里內(nèi))、尚澤臻園(4 公里內(nèi),自駕 15 分鐘),確保通勤便利性;若重視生活品質(zhì),可選擇靠近主城或生態(tài)資源的項目(如城建琥珀東瀾賦,近和睦湖公園和主城)。
結(jié)合 “家庭結(jié)構(gòu)” 選擇戶型:單身或新婚夫妻(預(yù)算 75-90 萬)可選擇偉星城 90㎡兩居、尚澤臻園 95㎡兩居;三口之家(預(yù)算 90-120 萬)可選擇偉星城 125㎡三居、尚澤臻園 130㎡四居;三代同堂家庭(預(yù)算 120-150 萬)可選擇城建琥珀東瀾賦 140㎡洋房、尚澤臻園 130㎡四居。
優(yōu)先選擇 “國企 / 品牌房企”:如安徽城建(國企)、偉星(品牌房企)、尚澤(本土實力房企),保障房屋品質(zhì)和交付安全,避免爛尾風(fēng)險。
從注意事項來看,購買肥東產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊新房需關(guān)注 “兩個要點”:一是 “產(chǎn)業(yè)園區(qū)的環(huán)保措施”,部分重工業(yè)園區(qū)可能存在 “污染風(fēng)險”,需選擇環(huán)保措施完善、遠離重污染企業(yè)的項目(如偉星城、城建琥珀東瀾賦,周邊多為電子信息、生物醫(yī)藥企業(yè),污染小);二是 “周邊規(guī)劃的落地時間”,部分項目周邊的配套(如商業(yè)、學(xué)校)仍在規(guī)劃中,需確認落地時間,避免 “買了房但配套遲遲不兌現(xiàn)” 的情況。
總而言之,在合肥 “產(chǎn)業(yè)強市” 戰(zhàn)略的推動下,肥東憑借 “產(chǎn)業(yè)升級、人口集聚、宜居宜業(yè)” 的優(yōu)勢,已成為越來越多合肥購房者的 “置業(yè)首選”。無論是產(chǎn)業(yè)人口就近安家,還是改善人群追求 “工作生活平衡”,都不妨關(guān)注肥東產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊新房,把握產(chǎn)業(yè)紅利期,實現(xiàn) “宜居宜業(yè)” 的置業(yè)目標。
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